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隣人が越境している土地で住宅ローンを組んだ話

引渡し日決まったら

家づくりで必要な住宅ローンの銀行融資について

特に付き合いのある銀行もなかったので、我が家は金利重視で考えました!

が、早速激安訳ありの土地の威力が発揮されます…

隣人越境問題

購入の契約時には、隣人の2階のベランダが越境しており覚書があるという話でしたが、各銀行の事前審査を提出して進めていくうちに、ベランダに限らないことが判明しました

…なんと ”基礎” が越境していました

基礎が越境っておかしいやろ!!!

しかも我が家の購入予定土地は旗竿地間口がギリギリ2.5m(建築基準法ギリギリ)なのに、その2.5mの部分に1cmほど、お隣の基礎が侵入していました

この1cmに苦しめられ、総額が跳ね上がる結果になるなんて…!

越境問題と銀行融資

金利が比較的低い銀行から順に実際に聞き取りや事前審査を出し、融資の可否を確認しました!

最初の頃は、越境問題がこんなに融資に響くとは想定しておらず、希望の銀行に事前審査を依頼しましたが、数社を経た段階で越境が大きな問題だと気付き、電話やメール、チャットを駆使して情報収集を行いました

隣人が越境していることと融資の可否

事前審査の段階、もしくは事前審査前にメールや電話で問い合わせた結果がこちらです

メガバンク

×三井住友銀行
×三井住友信託銀行
×りそな銀行

地銀

×愛知銀行
×名古屋銀行
×百五銀行
×東京スター銀行
〇十六銀行

信金

×近所にある信用金庫(3社ほど)
ハウスメーカーの経験では1社はいける所がありましたが、建設予定地が銀行の範囲外のため諦め…

ネット銀行

×住信SBI銀行
×ソニー銀行
×SBIマネープラザ

〇auじぶん銀行
〇ジャパンネット銀行
〇楽天銀行

ろうきん

×ろうきん

事前審査の段階で18行アプローチして越境があっても大丈夫と回答を得られたのは4行でした
中には電話連絡ではOKだという回答だったのに、後日NGだとメール連絡が来た銀行さんもあり、なかなか厳しい結果となりました
…まあ最終的には1つとおれば問題ないです!

事前審査結果がでるまで 感想

越境の具合にもよるのでしょうが、我が家の場合、銀行に図面を渡すと「よくわからないので現地調査が必要ですね」ということになり、各銀行さんが独自に現地まで調査にやってきてNGを出されるというパターンが多かったです。

各ハウスメーカーの営業さんが、過去に越境してたけど大丈夫だったという実績があった「信金」や「ろうきん」もダメでかなり雲行きの怪しい展開でした。

ここまでダメだとは、不動産会社もハウスメーカーも想定外だったらしく、事前審査を出しまくることになりました。

越境がある場合には、銀行の選択肢が少なくなり、金利が高くなる可能性を織り込んだうえで土地の購入をすることをおすすめします!

審査結果

事前審査の可否

十六銀行、楽天銀行、ジャパンネット銀行は通過しました!

auじぶん銀行は事前の段階で落ちました…

上記ででてきた銀行のかなりの数に事前審査出しましたが、事前で落ちたのはここだけです
理由はわかりません…

本審査の可否

楽天銀行

…落ちた!!!!!

事前審査では最優遇の金利で通りそうだった金利の安さ団信の内容建築確認済証が後日提出でよいことなどから第一希望だったのにーーーーーー

審査には1か月程度時間を要するという話で、コロナの影響でさらに伸びるという話だったのに、早めに連絡が来たので、何か決定的にダメな要素があったと思われます(土地かな…)

これはかなりショックが大きかったです

十六銀行

とおった!!!

十六銀行に落ちると、もはや銀行が思いつかないという状況だったのでひとまずよかったです

が、全国保証を使用している銀行の中では、金利安いけど、今まで比較してきた他の銀行に比べると金利高い…手数料高い…しかも(金利あげたくないから)団信なにもつかない…

借りる金額にもよりますがこれだけで、総額100~200万円近く出費が膨らむかと思うと辛いです

ジャパンネット銀行

そもそも間取りが決まったうえで、建築の許可証などの書類が必要なジャパンネット銀行

解体更地渡しの土地のため、本審査通らないと解体しないよ、という条件なので、我が家にはハードルが高く出せませんでした…

なぜ十六銀行だけ本審査合格か

十六銀行は全国保証株式会社という保証会社をとおして審査されます

つまり、十六銀行がとおるということは他の全国保証株式会社を利用している住宅ローンもとおる、ということです(大垣共立銀行の方が微妙によかったかも、岐阜県すごいな)

全国保証株式会社は独立系(金融機関の系列に属さない保証会社)の中で最大手の会社です

系列の保証会社で保証する場合、貸し倒れを防ぐために厳しい審査を行いますが、金利は安くすることができます

一方全国保証の場合は、独立系なので系列の保証会社と比較すると審査は少しゆるめだけど、金利が高いということになっています

まとめ

・隣人の越境がある場合、全国保証株式会社を通じて住宅ローンを提供している銀行しか選べない!
(※我が家の実績の場合)

・隣人の越境がある場合には住宅ローンが限られた銀行しか選べないことに注意する

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